FB. Khai Q. Tran: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN: TỪ “THẬP KỶ MẤT MÁT” CỦA NHẬT BẢN ĐẾN BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

🏠 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN: TỪ “THẬP KỶ MẤT MÁT” CỦA NHẬT BẢN ĐẾN BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

Ít ai ngờ rằng, cuối những năm 80, Nhật Bản từng là một cường quốc đủ sức đe dọa vị trí số 1 thế giới của Mỹ. Nhưng thực tế sau hơn 30 năm, GDP Nhật Bản đã tụt xuống vị trí thứ 5 (sau Mỹ, TQ, Đức và Ấn Độ). Thu nhập bình quân đầu người dậm chân tại chỗ ở ngưỡng 30K-40K USD. Từ mức gấp rưỡi Mỹ năm 1994, đến nay con số này chưa bằng một nửa của Mỹ và đã bị Hàn Quốc bắt kịp.

Có nhiều nguyên nhân, nhưng "nhát dao" trực tiếp và mạnh mẽ nhất chính là: Sự tan vỡ của bong bóng Bất động sản (BĐS).

🇯🇵 Nhìn lại cơn điên tại Nhật Bản (1989)

Vào thời điểm đỉnh cao, những con số khiến cả thế giới phải hoảng:

- Đắt đỏ vô lý: Giá BĐS quanh 1.15 km^2 khu hoàng thành Tokyo đắt hơn toàn bộ BĐS của cả bang California (Mỹ) cộng lại.

- Tỉ lệ giá nhà/thu nhập: Tại Tokyo là 18x (Một hộ gia đình phải làm việc 18 năm không ăn uống mới đủ tiền mua nhà).

- Cơ cấu tài sản: BĐS chiếm tới 50% tổng tài sản (Asset) và 80% tài sản ròng (Net Worth = Tổng tài sản - Tổng nợ) của mỗi hộ gia đình.

Khi bong bóng vỡ, giá đất giảm trung bình 50-60%, riêng BĐS thương mại giảm tới 80%. Hệ quả để lại vô cùng tàn khốc:

- Tài sản "bốc hơi": Nhiều gia đình rơi vào cảnh "tài sản ròng âm" (nợ ngân hàng lớn hơn giá trị nhà). Ngân hàng phải duy trì các "Công ty ma" (Zombie firms) bằng cách cho vay cầm chừng để họ đủ sống mà trả nợ, thay vì để họ phá sản.

- Vòng xoáy giảm phát: Tâm lý "đợi giá giảm thêm mới mua" kìm hãm tiêu dùng và sản xuất, khiến giá cả hàng hóa lao dốc suốt gần 30 năm qua.

- Khủng hoảng nhân khẩu học: Năm 1970 (trước bubble), tỉ lệ sinh là 2.13. Năm 1989 (đỉnh bubble) giảm còn 1.54. Năm 2005 chỉ còn 1.25 và hiện nay là 1.16. Người trẻ không dám sinh con vì áp lực chi phí nhà ở quá lớn.

🇨🇳 Câu chuyện tương tự tại Trung Quốc (Thậm chí còn tồi tệ hơn)

Trung Quốc đang đương đầu với bài toán y hệt Nhật Bản, nhưng mức độ nghiêm trọng thì ở một tầm cao mới:

- Giá nhà trên mây: Tỉ lệ giá nhà/thu nhập ở Bắc Kinh, Thượng Hải lên tới 35x-50x.

- Tài sản tập trung quá lớn: BĐS chiếm tới 70-80% tài sản người dân. Đóng góp của BĐS vào GDP và tỉ lệ nhà bỏ hoang đều cao hơn Nhật Bản thời kỳ đỉnh điểm.

- Tỉ lệ sinh chạm đáy: Nhiều nơi tại TQ hiện chỉ còn 1.0-1.1, thấp hơn nhiều so với Nhật Bản.

Dù ông Tập đã cứng rắn với chính sách "Ba lằn ranh đỏ" (Nhà để ở, không phải để đầu cơ) khiến hàng loạt tập đoàn BĐS sụp đổ, nhưng tác động lâu dài vẫn là dấu hỏi lớn. Tôi đoán rằng, chính bong bóng này sẽ là rào cản khiến TQ có lẽ không bao giờ vượt qua Mỹ về GDP.

🇻🇳 Lời cảnh tỉnh cho Việt Nam

Chúng ta đang nhìn thấy những bóng dáng quen thuộc :

- Báo động đỏ: Tỉ lệ giá nhà/thu nhập tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức 24x — cao hơn cả mức 18x của Tokyo tại đỉnh bong bóng.

- Thế hệ "Ba Không": Tỉ lệ sinh cả nước đang ở mức 1.9, riêng TP.HCM chỉ còn tầm 1.5, hình thành nên thế hệ: "Không nhà - Không kết hôn - Không con".

- Dù Việt Nam có lợi thế về dân số trẻ, thu nhập thấp dễ thu hút FDI, nhưng nếu không xử lý tốt bài toán BĐS, chúng ta sẽ phải gánh chịu những hệ quả nặng nề trong tương lai.

Các bạn nghĩ sao về hậu quả tiềm tàng của bong bóng BĐS tại Việt Nam qua bài học từ Nhật và TQ?