FB. Tuan Huynh: CÁI GIÁ PHẢI TRẢ KHI QUỐC GIA CÓ TỶ PHÚ ĐẤT ĐAI

CÁI GIÁ PHẢI TRẢ KHI QUỐC GIA CÓ TỶ PHÚ ĐẤT ĐAI

>>> Nhà để ở, hay để làm giàu bằng bơm thổi?

Nhà ở là nhu cầu cấp thiết của con người. Có người dành nửa đời lao động cật lực, chắt chiu từng đồng, chỉ để có một mái che đầu. Một căn nhà để cha mẹ già được nằm yên, con cái được lớn lên, vợ chồng không phải thấp thỏm mỗi lần chủ nhà báo tăng tiền thuê. An cư lạc nghiệp, bốn chữ nghe nhẹ tênh, nhưng có khi phải đổi bằng cả tuổi trẻ. Bởi vậy, kinh doanh nhà ở đàng hoàng là làm một việc có ích cho xã hội, chứ không phải điều gì cần phải dè bỉu.

Một căn nhà được xây lên kéo theo công việc cho người làm vật liệu, thợ xây, người sản xuất đồ điện, đồ gỗ, người vận chuyển. Một khu dân cư có người về ở sẽ cần trường học, bệnh viện, cửa hàng, dịch vụ. Ví dụ đơn giản, trong 100 đồng người mua trả, nếu 80 đồng đi vào vật liệu, nhân công, thiết bị và những dịch vụ tạo ra căn nhà, thì đồng tiền ấy đang nuôi nhiều người cùng làm ra giá trị. Nhà xây có người ở, người ở có cuộc sống tốt hơn, người làm ra nhà có công việc và thu nhập. Đó mới là một thị trường bất động sản giúp quốc gia hưng thịnh.

Nhưng nếu nhà xây ra không ai ở, người cần ở không đủ tiền mua, người mua chỉ chờ bán lại, thì câu chuyện đã khác. Nếu giá nhà tăng không phải vì nhà tốt hơn, tiện ích tốt hơn, cuộc sống tốt hơn, mà vì người ta tin sẽ có người khác trả cao hơn, thì cái gì đang phát triển? Năng lực đáp ứng nhu cầu nhà ở, hay năng lực đẩy giá? Nếu tiền cứ bị chôn vào những căn nhà đóng cửa, trong khi người sản xuất thiếu vốn, người lao động thiếu chỗ ở, thì bất động sản đang nuôi nền kinh tế hay trở thành cục máu đông làm nó suy kiệt?

Tại sao một lĩnh vực có thể mang đến nhiều lợi ích như vậy lại bị biến thành nơi gieo bất an? Tại sao càng xây nhiều nhà, giấc mơ có nhà của người lao động càng xa? Phải chăng, khi mục tiêu không còn là làm ra những nơi đáng sống, mà là làm sao thật nhanh trở thành tỷ phú đô la, thì an cư của người dân chỉ còn là cái cớ? Xây nhà tốt, bán giá hợp lý, kiếm lời bằng năng lực phải mất nhiều công sức. Còn lấy được đất rẻ rồi thổi giá, nếu có một cơ chế dung dưỡng, thì đường đến danh xưng tỷ phú có thể ngắn hơn rất nhiều.

>>> Đất đầu vào rẻ, nhưng ai phải trả phần chênh lệch?

Trong cuộc chơi ấy, quỹ đất là đầu vào trọng yếu. Nhưng điều xã hội cần hỏi không chỉ là có bao nhiêu đất, mà là đất ấy vào tay người ta bằng cách nào. Nếu đàng hoàng thương lượng, đàng hoàng công khai thông tin, đàng hoàng chia sẻ lợi ích với người nhường đất, thì sự giàu lên ấy có cần để lại nhiều nước mắt đến vậy không? Hay cái được gọi là tài năng lại nằm ở khả năng biến phần thiệt của người khác thành phần lời của mình?

Chiêu thứ nhất là né cạnh tranh công khai để lấy tài sản chung với giá thấp. Giả sử một khu đất công, với cùng quyền sử dụng và điều kiện khai thác, được định giá độc lập là 5.000 tỷ, nhưng lại được giao cho một bên với giá 500 tỷ, không có nghĩa vụ bù đắp tương xứng. Vậy 4.500 tỷ chênh lệch đi đâu? Đó là của cải do người nhận đất sáng tạo ra, hay tài sản chung bị chuyển sang túi riêng? Nếu không giải trình được vì sao phải giao rẻ, vì sao chỉ bên ấy được nhận, thì người dân có quyền hỏi đó là thu hút đầu tư hay là lấy của công làm của riêng không?

Chiêu thứ hai là giải tỏa trước, chuyển mục đích sử dụng đất sau. Giả sử người dân có 1.000 mét vuông đất nông nghiệp, được bồi thường 3 triệu một mét vuông, nhận 3 tỷ đồng rồi rời đi. Sau khi chuyển mục đích, làm hạ tầng và chia lô, đất ở được bán 30 triệu một mét vuông. Với 3 tỷ vừa nhận, người ấy chỉ mua lại được 100 mét vuông, chưa có căn nhà trên đó. Từ chỗ có một mảnh đất để sống và làm ăn, bây giờ muốn trở lại một góc nhỏ cũng phải trả hết khoản bồi thường. Thế thì cái được gọi là “nhường đất cho phát triển” đã giúp cuộc đời họ phát triển về hướng nào?

Nếu phương án đô thị đã được tính đến từ đầu, tại sao lợi ích từ chuyển đổi không được đưa ra bàn trước khi thu hồi? Tại sao tính phần người dân được nhận thì nhìn vào hiện trạng cũ, nhưng tính phần nhà đầu tư được hưởng lại nhìn vào tương lai mới? Giá trị đất tăng nhờ quy hoạch, thay đổi quyền sử dụng và hạ tầng công cộng không phải tự nhiên do một doanh nghiệp tạo ra; đó cũng là cơ sở để cộng đồng thu lại một phần giá trị gia tăng ấy. Vậy chi phí đầu tư thực sự bao nhiêu, nghĩa vụ tài chính bao nhiêu, phần chênh lệch còn lại được chia thế nào? Hay người dân chỉ được tham gia lúc cần hy sinh, đến lúc chia thành quả thì hết phần? (Nguồn về nguyên lý thu lại giá trị đất gia tăng: OECD, Global Compendium of Land Value Capture Policies.)

Chiêu thứ ba là lồng những ý nghĩa xã hội thật đẹp vào dự án: bệnh viện công nghệ cao, đại học quốc tế xuất sắc, trung tâm nghiên cứu tầm thế giới. Ví dụ, một dự án được ưu đãi đất vì cam kết xây bệnh viện và trường học, nhưng năm năm sau nhà thương mại đã bán hết, còn khu bệnh viện vẫn là bãi cỏ, trường học vẫn nằm trong bản vẽ. Vậy cái nào là mục đích, cái nào là tấm áo? Ưu đãi đã hưởng, tiền đã thu, lợi ích xã hội chưa có thì ai trả lại phần đã được ưu đãi? Sự “thông minh xuất chúng” ấy phục vụ người dân, hay dùng lời hứa dành cho người dân để hiện thực hóa tài sản cho một nhóm nhỏ?

>>> Thổi giá một lần, hút tiền nhiều lượt

Có đầu vào rẻ rồi, bước tiếp theo là làm đầu ra thật đắt. Nhà chưa xây nhưng “đẳng cấp sống” đã có. Đường chưa thông nhưng “trung tâm kết nối” đã hình thành. Bệnh viện chưa hoạt động nhưng “hệ sinh thái chăm sóc sức khỏe” đã được mang ra tính vào giá bán. Một căn nhà được cộng tiền cho những thứ người mua chưa thể sử dụng, chưa thể kiểm tra, chưa biết bao giờ có. Cứ thêm một lời hứa, giá lại nhích lên một bậc. Đến khi hỏi bao giờ thực hiện, người mua lại được nhắc phải có niềm tin vào tương lai.

Đáng sợ hơn là khi những con số được thổi ấy trở thành căn cứ vay tiền. Giả sử cùng một tài sản chỉ đủ cơ sở định giá 300 tỷ nhưng bị kê khống thành 30.000 tỷ. Nếu thẩm định bị vô hiệu hóa, bên cho vay chấp nhận cho vay bằng một phần ba giá trị kê lên đó, khoản vay từ 100 tỷ sẽ thành 10.000 tỷ. Tiền cho vay tăng một trăm lần, nhưng năng lực tạo tiền trả nợ không tăng tương ứng. Vậy phần tiền được lấy thêm đang dựa vào cái gì? Tài sản thật, dòng tiền thật, hay một bộ hồ sơ được làm cho đủ đẹp để vượt qua cửa ngân hàng?

Câu chuyện còn có thể nối sang cổ phiếu. Quỹ đất được kể như kho báu, lợi nhuận tương lai được vẽ như dòng sông không cạn. Giả sử một khối cổ phiếu từ 1.000 tỷ được đẩy lên 3.000 tỷ; nếu được chấp nhận cầm cố với tỷ lệ cho vay 50%, khả năng vay từ 500 tỷ sẽ thành 1.500 tỷ. Việc vay dựa trên chứng khoán cầm cố cho phép người sở hữu tiếp cận tiền mà chưa cần bán cổ phiếu. Trong một kịch bản bơm thổi, đó chẳng phải là hút tiền hiệp hai sao? Còn nếu bán được một phần cổ phiếu ở giá cao, tiền đã vào túi người bán, kỳ vọng và rủi ro được chuyển sang người mua. Đến đây, cần gì phải khoe lương cao. Điều cần nhìn là tiền đã vào túi bằng đường nào. (Nguồn về cơ chế vay bằng chứng khoán cầm cố: FINRA, Securities-Backed Lines of Credit.)

>>> Căn nhà đổi chủ, người lao động mất thêm tuổi trẻ

Rồi giá nhà được thổi tiếp qua từng người đến sau. Người mua 3 tỷ muốn bán 4 tỷ; người mua 4 tỷ muốn bán 5 tỷ; người mua 5 tỷ phải tìm cách kể cho người khác tin rằng 7 tỷ vẫn còn rẻ. Càng đến sau, càng phải cố thổi để thoát ra. Căn nhà không rộng thêm, không bền thêm, không gần chỗ làm hơn, nhưng mỗi lần đổi chủ lại gánh thêm một lớp lợi nhuận kỳ vọng. Nó giống một dây chuyền chuyền rủi ro: người ra được gọi đó là thành công, người chưa ra được tiếp tục kêu gọi niềm tin.

Thử đặt bên cạnh đó một gia đình mỗi tháng dành dụm được 10 triệu đồng. Căn nhà 3 tỷ tương đương 25 năm tích lũy, chưa tính lãi vay và biến động giá. Nếu căn nhà bị đẩy lên 6 tỷ, con số thành 50 năm. Chỉ một vòng tăng giá đã lấy thêm khỏi khả năng an cư của gia đình ấy 25 năm lao động. Người bán gọi đó là một thương vụ tốt. Nhưng với người cần nhà, đó là phần đời họ không có thêm để đem trả. Thổi giá nhà không chỉ là làm tăng một con số. Nó có thể là đẩy cái giá của một mái che đầu vượt quá cả cuộc đời lao động.

>>> Nộp ngân sách: ai trả tiền, ai nhận công?

Đến đây phải hỏi thêm một chuyện: đất đầu vào rẻ, nhà bán ra đắt, lợi nhuận được quảng bá lớn đến vậy, thì thuế thu nhập doanh nghiệp thực nộp là bao nhiêu? Đừng trả lời bằng một con số chung chung “đóng góp ngân sách hàng nghìn tỷ”. Trong đó có bao nhiêu thuế thu nhập doanh nghiệp, bao nhiêu thuế giá trị gia tăng thu từ khách hàng, bao nhiêu tiền đất và những khoản khác? Đã nói đến đóng góp thì phải nói rõ đóng góp của ai, từ đâu ra, không thể gom tất cả vào một túi rồi nhận hết công lao về mình.

Thuế giá trị gia tăng — VAT, viết tắt của Value Added Tax — về nguyên tắc là thuế đánh vào tiêu dùng cuối cùng. Trong cơ chế khấu trừ thông thường, doanh nghiệp thu thuế qua giá bán, kê khai và nộp phần VAT đầu ra sau khi trừ VAT đầu vào được khấu trừ; người tiêu dùng cuối cùng không có quyền khấu trừ như doanh nghiệp. Đó là khoản thuế đi qua doanh nghiệp để vào ngân sách, không phải mặc nhiên là phần lợi nhuận doanh nghiệp lấy ra đóng góp. (Nguồn: OECD, hướng dẫn quốc tế về thuế giá trị gia tăng.)

Ví dụ hoàn toàn giả định: một hợp đồng mua nhà có giá chưa VAT là 2 tỷ đồng, giả định toàn bộ giá trị này chịu thuế suất 10%, thì người mua phải trả thêm 200 triệu tiền thuế. Nếu doanh nghiệp có 80 triệu VAT đầu vào đủ điều kiện khấu trừ, phần doanh nghiệp trực tiếp nộp thêm là 120 triệu. Phải phân biệt 200 triệu thu từ khách hàng, 80 triệu được khấu trừ và 120 triệu thực nộp ở khâu này. Người mua đã bỏ ra khoản thuế 200 triệu trong hóa đơn. Không thể biến tiền người mua trả thành câu chuyện doanh nghiệp tự bớt lợi nhuận của mình để đóng góp toàn bộ khoản ấy.

Thuế thu nhập doanh nghiệp là chuyện khác: đó là nghĩa vụ thuế đánh vào thu nhập chịu thuế của chính doanh nghiệp. Giả sử đã xác định thu nhập chịu thuế là 4.000 tỷ, thuế suất giả định 20%, không có miễn giảm, thì thuế phải nộp là 800 tỷ. Phải công khai con số ấy, đã thực nộp bao nhiêu, còn phải nộp bao nhiêu. Có ưu đãi, có chuyển lỗ, có chênh lệch thời điểm thì giải trình rõ. Câu hỏi về thuế trên lợi nhuận phải được trả lời bằng thuế trên lợi nhuận, không phải bằng VAT thu từ người mua để làm con số trông cho lớn. (Nguồn về thuế trên lợi nhuận doanh nghiệp: OECD, Tax on Corporate Profits.)

Tiền đất, các loại thuế phí khác cũng phải tách từng khoản. Đừng lấy một con số gộp để làm mờ phần nào là nghĩa vụ của doanh nghiệp, phần nào doanh nghiệp thu và nộp qua mình. Khách hàng bỏ tiền mua sản phẩm, tạo doanh thu, tạo lợi nhuận, lại trả cả thuế tiêu dùng. Nếu đến khi kể công, sự đóng góp của họ bị xóa sạch, còn doanh nghiệp nhận hết về mình, thì chẳng phải một kiểu ăn cháo đá bát hay sao? Đừng bắt người dân trả thuế rồi lại đứng vỗ tay cảm ơn người đã mang tiền thuế của họ đi nộp.

>>> Bong bóng của một nhóm, hóa đơn của cả xã hội

Nhưng khoản phải trả lớn nhất còn nằm ở phía sau: bong bóng được nuôi bằng nợ thì khi vỡ, khoản nợ không tự biến mất. Dự án bán không được, doanh nghiệp thiếu tiền trả ngân hàng, thiếu tiền trả nhà thầu. Nhà thầu thiếu tiền trả công nhân và nhà cung cấp. Người mua đã đóng tiền nhưng nhà chưa nhận được, trong khi khoản vay mua nhà vẫn đến hạn. Một lời hứa không thành hiện thực có thể để lại nghĩa vụ trả tiền rất thật cho nhiều người.

Để hình dung ngân hàng nguy hiểm thế nào, lấy một mô hình giản lược: ngân hàng có 1.000 tỷ tài sản, được tài trợ bằng 900 tỷ tiền gửi và các khoản nợ khác, cùng 100 tỷ vốn chủ sở hữu. Nếu những khoản cho vay gây tổn thất ròng 100 tỷ, sau khi đã tính phần có thể thu hồi, và không có lợi nhuận hay vốn mới bù đắp, thì lớp đệm vốn bị xóa sạch. Không cần tất cả người vay cùng mất khả năng trả nợ. Chỉ cần phần mất mát đủ lớn so với vốn của ngân hàng là đã nguy hiểm. Nếu nhiều ngân hàng cùng ôm những tài sản được định giá theo cùng một cơn sốt, cú giảm giá sẽ không còn là chuyện riêng của một dự án.

Đây không chỉ là một phép hình dung. Nghiên cứu về bong bóng nhà ở và cổ phiếu tại 17 nền kinh tế trong khoảng 140 năm cho thấy: bong bóng được nuôi bằng bùng nổ tín dụng làm tăng rủi ro khủng hoảng; khi vỡ, thường đi cùng suy thoái sâu hơn và phục hồi chậm hơn. Bong bóng nhà ở được tài trợ bằng vay nợ là một tổ hợp đặc biệt nguy hiểm. Cho nên, đừng tưởng người không đầu cơ đất thì đứng ngoài hậu quả của đầu cơ đất. (Nguồn: nghiên cứu Leveraged Bubbles, 2015.)

Khi ngân hàng phải co lại để giữ mình, một xưởng may đang làm ăn đàng hoàng cũng có thể không vay được tiền mua nguyên liệu. Xưởng giảm sản xuất, công nhân mất tăng ca, rồi mất việc. Người công nhân ấy chưa từng mua một lô đất đầu cơ, nhưng vẫn bị lấy mất thu nhập bởi cuộc chơi của người khác. Nếu còn phải dùng ngân sách xử lý tổn thất để giữ hệ thống, nguồn lực chung tiếp tục bị kéo vào; các nghiên cứu về khủng hoảng ngân hàng đã ghi nhận cả tổn thất sản lượng lẫn chi phí tài khóa. Tiền dành để xử lý hậu quả không còn sẵn cho những nhu cầu khác. Lúc thu lợi thì mang tên riêng, đến lúc dọn hậu quả lại gọi tên cộng đồng. (Nguồn: Quỹ Tiền tệ Quốc tế, Systemic Banking Crises Revisited, 2018.)

>>> Người rút tiền đi trước, người gánh nợ ở lại

Trên thị trường chứng khoán, vòng xoáy còn chạy ngược. Cổ phiếu cầm cố giảm giá, người vay có thể bị yêu cầu bổ sung tài sản hoặc trả bớt nợ; không đáp ứng được thì bị bán giải chấp. Giả sử một người cần tiền gấp nhưng cổ phiếu đầu cơ không có người mua, họ phải bán cổ phiếu của một doanh nghiệp sản xuất đang làm ăn tốt. Nhiều người cùng bị đẩy vào thế ấy thì doanh nghiệp đàng hoàng cũng chịu áp lực. Bơm thổi một góc thị trường, nhưng khi tháo chạy lại có thể giẫm lên cả những người không tham gia bơm thổi. (Nguồn về rủi ro chứng khoán cầm cố: FINRA, Securities-Backed Lines of Credit.)

Cay đắng hơn là nếu người hưởng lợi sớm đã bán bớt tài sản, chuyển tiền sang nơi khác, còn dự án và nghĩa vụ trả nợ nằm lại. Khi ấy, ai thật sự phá sản? Doanh nghiệp, cổ đông nhỏ, người mua nhà, hay người đã kịp rút phần mình? Một công ty khốn đốn không có nghĩa tất cả những người từng kiếm tiền từ nó đều khốn đốn tương ứng. Có người đã thu được tiền thật trước khi cuộc chơi kết thúc; người đến sau ôm một xấp giấy và những lời hứa đã hết người trả lời.

>>> Giá đất phình lên, năng lực quốc gia teo lại

Ngay cả trước khi bong bóng vỡ, năng lực quốc gia cũng có thể đã bị tổn hại. Nghiên cứu về phân bổ tín dụng tại các nền kinh tế mới nổi ghi nhận dòng vốn dịch chuyển nhiều hơn sang xây dựng và bất động sản, lấn phần của sản xuất chế tạo, đi cùng những dấu hiệu phân bổ nguồn lực kém hiệu quả hơn. Nếu một doanh nghiệp muốn làm ra công nghệ phải thuyết phục mỏi miệng để vay 50 tỷ, còn một dự án đất đai dễ tiếp cận hàng nghìn tỷ nhờ giá tài sản được đẩy lên, thì xã hội đang thưởng cho loại năng lực nào? Năng lực sáng tạo, hay năng lực giành đất và kể chuyện? (Nguồn: Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, nghiên cứu về tín dụng và phân bổ nguồn lực tại các nền kinh tế mới nổi, 2024.)

Rạn nứt xã hội vì vậy không chỉ đến từ chuyện người này nhiều tiền hơn người kia. Nó đến từ cách khoảng cách ấy được tạo ra. Một người có thể kính trọng sự giàu có của người làm ra sản phẩm hữu ích. Nhưng làm sao không uất khi phần đời mình bị hy sinh để thành tài sản của người khác? Làm sao không cay khi phải rời mảnh đất đã gắn bó cả đời, rồi đứng ngoài nhìn người ta quảng cáo “cuộc sống đáng mơ ước” ngay trên đó? Cái đau không chỉ là mất đất. Cái đau là bị gạt khỏi thành quả được dựng lên từ chính sự mất mát của mình.

>>> Lời cuối: đừng bắt người trả giá phải biết ơn

Càng nhiều doanh nghiệp dùng chiêu lấy đất giá rẻ bằng cách đẩy phần thiệt cho người dân và tài sản chung, càng nhiều doanh nghiệp thổi giá bất động sản để hút tiền ngân hàng, thổi giá cổ phiếu để biến kỳ vọng thành tiền riêng rồi bước lên hàng tỷ phú đô la, thì càng nuôi họa cho đất nước. Dân chúng phải trả giá nhà cao hơn, gánh nợ lâu hơn, nhường nhiều nguồn lực hơn, trong khi phần lợi ích nhận lại có tương xứng hay không thì vẫn bị che sau những lời ca ngợi phồn vinh.

Bong bóng càng lớn, khoản nợ nuôi nó càng dày, rủi ro cho hệ thống tài chính càng nặng. Đến ngày vỡ, hậu quả không chịu nằm yên trong túi người đã hưởng lợi. Nó đi vào việc làm, thu nhập, tiền tiết kiệm, ngân sách, cơ hội học hành của con trẻ và những năm tháng lao động của người lớn. Có người chưa từng được hưởng một đồng từ cơn sốt đất, nhưng vẫn phải góp sức trả cho cơn sốt ấy.

Còn nếu bất công cứ được lặp lại, người chịu thiệt cứ bị yêu cầu im lặng và hy sinh, thì đang nuôi dưỡng điều gì trong lòng dân? Sự đồng thuận, hay căm hờn? Niềm tin vào lao động, hay ý nghĩ rằng làm ăn lương thiện chỉ để người khác lấy phần? Một cơ chế làm giàu như vậy có phải đang tự nuôi dưỡng đối kháng giai cấp, nuôi dưỡng ý chí cách mạng trong những người bị đẩy đến đường cùng, làm chia rẽ đất nước, chia rẽ dân tộc hay không? Đừng chỉ lo những lời nói về bất công làm người ta bất bình, mà không lo chính bất công đang tích tụ từng ngày.

Một quốc gia cần những doanh nhân làm cho người dân có cuộc sống tốt hơn, không cần những danh xưng tỷ phú được đổi bằng việc đẩy giấc mơ an cư của người khác ra khỏi tầm tay. Nếu một người giàu thêm bằng cách khiến số đông phải trả nhiều hơn, mất nhiều hơn và gánh rủi ro lớn hơn, thì đó là thành tích của người ấy, không phải thành tựu của đất nước. Đừng lấy chữ “phát triển” để bắt những người đang trả giá phải biết ơn.