FB. Tuan Huynh: CÁI GIÁ GÌ SẼ PHẢI TRẢ CHO TOD?

CÁI GIÁ GÌ SẼ PHẢI TRẢ CHO TOD?

Giao thông một số nơi đang đứng trước sự tái cấu trúc vĩ mô mạnh mẽ. Đó là sự thay đổi tư duy đô thị từ việc bám mặt tiền đường sang mô hình đô thị vệ tinh xoay quanh các nhà ga Metro (TOD). Nếu ai thường xuyên đi Hong Kong, Singapore, và các thành phố mới nổi của TQ như Thành Đô, Thẩm Quyến, Vũ Hán,... sẽ không khó để hình dung thế nào là TOD. Ở nhà chung cư, sáng ra tàu điện ngầm đến chỗ làm, chiều về lòn lòn dưới lòng đất với Mall từ khu vui chơi giải trí đến ăn uống, mua sắm, rồi đến các trường đại học siêu to siêu lớn để học hành làm việc...

Một cuộc sống "công nghiệp hiện đại" gần như không cần dùng phương tiện cá nhân, toàn bộ là giao thông công cộng, được chứng minh là hiệu quả, hiệu suất và mang lại sự trong lành cho môi trường sinh thái hơn là phương tiện cá nhân. Đất công cộng sẽ nhiều hơn do vậy sẽ dành cho công viên quảng trường dành cho nhiều người hơn, khoảng xanh nhiều hơn, sông nước dành cho công cộng nhiều hơn. Những gì tốt đẹp cho môi trường sẽ dành cho công cộng nhiều hơn, chứ không ai được đặc quyền chiếm hữu riêng cá nhân cho mình những gì xanh tươi đẹp đẽ.

Khu ổ chuột đô thị sẽ không còn, hình ảnh nhếch nhác nghèo khó bẩn thỉu sẽ không còn, đổi lại là phố phường khang trang, nhìn mát con mắt, chính quyền nở mặt nở mày nhờ hình ảnh phồn hoa tráng lệ, thịnh vượng, văn minh. Phải chăng công lao kiến tạo đó sẽ được khắc cốt ghi tâm, tạo nên một di sản quản lý bền vững?

Viễn cảnh thật đáng mơ ước, thật đáng để người ta đưa vào các nghị quyết chính trị để thực thi nó một cách quyết liệt.

Nhưng, tất cả những gì vẽ trên giấy đều luôn rất đẹp, từ viễn cảnh lý tưởng ước mơ đến hiện thực luôn là những gì rất xa và có thể mãi mãi không có. Thứ môi trường sống lý tưởng coi chừng có thể không diễn ra mà để lại một đống nợ nần, suy kiệt, kiệt quệ cho quốc gia dân tộc. Liệu đằng sau đó có ẩn chứa những nguy cơ nào cản trở sự phát triển thực sự của quốc gia hay không? Tất cả phải tỉnh táo.

TOD là mộng tưởng hay hiện thực phải nhìn vào thực tế đời sống của người dân.

>>> Thay đổi văn hóa, thói quen của cuộc sống và sự tích tụ tài sản.

Hàng trăm năm con người sống với thói quen thuận tiện, thói quen chạy đi đâu đó, thói quen mỗi người chạy tới chạy lui chục nơi, nay sẽ không còn nữa. Sẽ xếp hàng chờ metro, sẽ cuốc bộ, sẽ chờ thang máy, sẽ đối diện với hầm bê tông nhiều hơn là khí trời hàng ngày, chỉ có ngày nghỉ bạn mới ra được công viên. Và quan trọng nhất là cảm giác sở hữu sẽ không còn, tất cả đều là của chung, và ngay cả căn chung cư bạn đang ở cũng có thời hạn và giảm dần mức sở hữu. Nghĩa là tài sản bất động sản sẽ không còn là tài sản lưu giữ được nữa, nó sẽ là tiêu sản.

Sở hữu tài sản bất động sản trong hàng trăm năm nay là phương tiện để con người yên tâm khi về già, mang lại cảm giác sở hữu và cảm giác thành tựu. Bỏ cảm giác này, từ bỏ tài sản bất động sản là câu chuyện không đơn giản chút nào trong văn hóa trăm năm của một quốc gia mà tài sản đảm bảo của cuộc đời có giá trị lớn nhất là bất động sản.

Chính vì điều này cho chúng ta một dự đoán: các căn hộ trong khu TOD sẽ chung số phận như các căn hộ chung cư khác, nó sẽ không được ưa chuộng với một số lớp người. Nó chỉ phù hợp cho một nhóm nhỏ những người sống không quan tâm tài sản tích lũy dạng bất động sản, số này là nhiều hay ít là một ẩn số của xã hội.

TOD thực chất phải đối diện với những bài toán thay đổi hành vi, thói quen, quan niệm sống không hề nhỏ, nó tương đương với các cuộc cách mạng xã hội.

>>> Người dân trong vùng bị giải tỏa làm TOD sẽ được gì?

Đương nhiên là sẽ được đền bù khi bị thu hồi đất. Nhưng với cái áo khoác giao thông công cộng, khó mà có thể được đền bù với giá trị thực của nó. Ví dụ bạn đang có một căn nhà 100 m2 trong khu bị thu hồi làm TOD, trị giá thị trường 20 tỷ. Đó là tài sản chính đáng mà cả đời gia đình bạn làm lụng vất vả mới có được. Khi bị giải tỏa, nếu may mắn được đền bù không quá 1/3 giá trị thực, may mắn lắm mới được tầm 7 tỷ. Và nếu bạn muốn ở lại chính nơi mình đang gắn bó thì một căn hộ trong khu TOD có diện tích 100 m2, chắc chắn sẽ không nhỏ hơn 20 tỷ, vì người ta sẽ thổi giá nó với những viễn cảnh tươi đẹp bên trên.

Nghĩa là khi có TOD, tự dưng bạn phải bỏ thêm 2/3 giá trị tài sản (14 tỷ) nếu muốn ở lại nơi mình đang sống, nhưng với những tiện ích gì vượt trội một cách rõ ràng khác biệt hơn thì chưa chắc, chưa thể biết được, nếu không muốn nói là mù mờ và có khi chỉ là vẽ trên giấy.

Nhưng nếu bạn dùng tiền đó để đi nơi khác sống, bạn có thể mua được một miếng đất tương tự 100 m2, nhưng sẽ phải rất xa nơi bạn sống. Nghĩa là đùng một phát bạn phải đi xa hơn nơi đang sống, di chuyển nhiều hơn để đi làm đi học, cả gia đình bạn gần như sẽ đảo lộn toàn bộ, và đương nhiên khó khăn hơn rất nhiều.

TOD với người trong khu vực bị giải tỏa sẽ là cơn ác mộng, gần như là họ sẽ phải hy sinh rất nhiều, và gần như họ không được hưởng gì từ TOD đó. Nếu không muốn nói là mất mát không hề nhỏ. Nhưng sự hy sinh mất mát đó cho ai, vì ai, ai sẽ hưởng? Người dân không được hưởng gì tại sao tự dưng bắt họ hy sinh? Hy sinh cho cái gì, cho ai?

Có phải TOD thực sự là một cuộc đảo dân, một lớp dân mới sẽ tới thay thế những người dân đang sống ở đó? Nhưng đảo dân kiểu này tự dưng sẽ làm cho tổng chi phí xã hội tăng lên, vì người mới đến phải bỏ tiền nhiều hơn mới có được. Người nghèo hơn bị đẩy đi xa hơn, nhưng điều quan trọng họ bỗng dưng nghèo đi chứ chả phải do họ làm gì mà nghèo đi cả. Tại sao họ không làm gì nên tội bỗng đi lại nghèo đi.

>>> TOD sẽ làm cạn kiệt nguồn vốn, nguồn lực xã hội

Nếu như tất cả những thứ trên thuộc về quyền lợi con người cụ thể, thì vấn đề này là vấn đề nghiêm trọng của quốc gia.

Để làm TOD cần hàng triệu tỷ nguồn lực trong xã hội ngân sách phải bỏ ra để giải tỏa đền bù và xây dựng. Nhưng hàng triệu tỷ này bỏ ra để được thứ gì tốt hơn cho xã hội vẫn là dấu chấm hỏi rất lớn. Trong khi hàng triệu tỷ bị hút vào đây, về cơ bản là sẽ không còn hàng triệu tỷ để làm việc khác.

TOD sẽ tranh chấp nguồn vốn xã hội đổ vào các dự án khoa học công nghệ, các dự án phát triển nguồn lực quốc gia khác.

Là một quốc gia đang phát triển, nguồn lực đầu tư quan trọng nhất là đầu tư vào khoa học công nghệ. Ví dụ, một quốc gia có chiến lược khoa học công nghệ tốt cần chỉ ra 10-20 ngành công nghệ chiến lược và phải đầu tư ít nhất 5-10 tỷ USD/năm của toàn xã hội vào một ngành. Và phải làm điều đó liên tục trong 10-20 năm thì may ra mới có thành tựu bắt kịp với thế giới sau 30 năm. Với vị thế hiện nay, đất nước cần từ 500 tỷ - 1000 tỷ USD trong suốt 20 năm đầu tư cho khoa học công nghệ thì may ra đời con đời cháu mới có thể sánh vai cùng các cường quốc.

Nhưng nếu hàng triệu tỷ đồng (hàng trăm tỷ USD) dồn vào TOD nhưng không tạo ra bất cứ nền khoa học công nghệ lõi gì cho quốc gia cả, tất cả chỉ là bê tông và bê tông. Con người trong xã hội có cạp đống bê tông đó mà phát triển được trong tương lai không?

Hay khối bê tông đó giam nguồn lực quốc gia, làm cho nó kiệt quệ không thể đầu tư thứ gì khác, ngày càng thụt lùi, ngày càng lạc hậu về công nghệ, ngày càng không tự chủ được công nghệ, phải lệ thuộc hoàn toàn vào các quốc gia khác? Đó có phải là một cái bẫy để giam nguồn lực quốc gia, và ai đã giăng cái bẫy này để quốc gia lâm nạn?

>>>> Đô thị hiện nay có phải quá khổ quá bức bối để buộc phải thay đổi không, hay có giải pháp nào khác để có thể sống tốt mà không cần quá nhiều tiền như vậy không?

Câu trả lời là đô thị hiện tại hoàn toàn có thể cải thiện với chi phí rẻ hơn rất nhiều so với TOD.

Đô thị hiện nay cũng không phải là ổ chuột của tận cùng rác rưởi, giao thông cũng không phải là không thể đi đâu được, môi trường cũng không phải là chết đến nơi.

Đó là chưa kể có hàng trăm giải pháp thông minh hơn để cải thiện môi trường sống với chi phí rất thấp, không đáng kể. Chả đáng là bao nhiêu so với tốn hàng triệu tỷ để đập phá cả thành phố làm lại từ đầu cả:

- Giao thông thông minh giúp rút ngắn thời gian di chuyển với chi phí cực thấp

- Năng lượng xanh giúp giảm thiểu ô nhiễm môi trường

- Đất bỏ hoang còn rất nhiều, chưa dùng hết để xây dựng công viên công cộng

- Và điều quan trọng là giữ được văn hóa đời sống tinh thần của nhân dân.

>>> Đô thị hiện đại là giãn dân chứ không phải là nén dân

Không hiểu ở đâu ra người ta lại cổ xúy cho việc nén dân. Trong khi tổ chức đô thị hiện tại hoàn toàn có thể giãn dân bằng cách vô cùng đơn giản là xây đô thị vệ tinh và đường trục thoát nhanh.

Đô thị hiện tại đã và đang giảm mật độ, đó là một tín hiệu tốt. Và chúng ta có thể ở xa hơn nhưng có giao thông trục nhanh hơn để đi làm. Trong khi TOD lại nén dân lại, đi ngược lại với nguyên lý về môi trường và xã hội.

Giãn dân, đô thị vệ tinh mới là lựa chọn tốt cho xã hội và môi trường hiện tại của chúng ta.

>>> Ai sẽ được và được gì với TOD?

Nén dân bằng TOD, được nhiều nhất chắc là các nhà phát triển bất động sản, vì với TOD họ sẽ có độ lớn thị trường hàng triệu tỷ làm vài chục năm chưa hết. Buôn bán đất đai bất động sản sẽ sôi động với TOD. Lại một đống tiền trong xã hội lại phải chạy vào bất động sản, trong khi quốc gia nào cũng muốn kéo tiền chạy vào khoa học công nghệ. Chạy vào bê tông thì tương lai gì đây?

Được nhiều nhất là các báo cáo tăng trưởng GDP mà không cần phải động não suy nghĩ gì cho mệt. Vì một dự án vạn tỷ đã đủ KPIs về GDP rồi. Chính quyền khỏe hơn trong bài toán phát triển đo bằng GDP, hay nói cách khác "hoàn thành nhiệm vụ" xuất sắc dễ dàng hơn.

Thật vậy, đầu tư cho khoa học công nghệ rất mệt cái đầu, phải suy nghĩ nhiều, phải đọc và có nhiều kiến thức. Làm khu đô thị thì chả cần kiến thức trí tuệ gì cho mệt.

>>> Vài lời cuối.

Sự việc trọng đại, ảnh hưởng đến hàng triệu người, huy động hàng triệu tỷ vốn xã hội, nhưng liệu việc chỉ bàn bạc trong một nhóm nhỏ có vô tình bỏ qua trí tuệ của đông đảo nhân dân không? Phải chăng chúng ta nên mạnh dạn đưa những dự án TOD này ra trưng cầu dân ý để mọi người cùng thảo luận, thay vì chỉ tự quyết định bởi một nhóm người đại diện? 

Tương lai của môi trường và xã hội phải là giãn dân, xây dựng đô thị vệ tinh, chứ không phải nén dân lại trong những khối bê tông chật hẹp. 

Tương lai của quốc gia là dồn tiền vào khoa học công nghệ chứ không phải để nó chạy hết vào các đống bê tông, rồi nhào qua nặn lại rồi tăng giá. Cuốn hết tiền vào đó để rồi lạc hậu, chậm phát triển. Để cả dân tộc trăm năm không tiến bộ khoa học công nghệ được.