VÀNG LÊN THÌ CHỐT LỜI CHUYỂN BDS.
NHƯNG BDS NHƯ THẾ NÀO HỢP LÝ.
Đừng bao giờ mua BĐS bằng Margin (đòn bẩy) nếu dòng tiền từ việc kinh doanh/cho thuê của tài sản đó không gánh được ít nhất 70% tiền lãi ngân hàng. Nếu không, bạn đang chơi một trò chơi may rủi mà nhà cái luôn thắng.
Góc nhìn tư duy của một nhà đầu tư giá trị để bóc tách cái bẫy "quy hoạch trên giấy" mà rất nhiều người mua bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang mắc kẹt, đặc biệt là trong giai đoạn sốt đất.
Để "tiếp chiêu" với phân tích này, mình xin bổ sung 3 điểm cốt lõi để làm rõ hơn tại sao việc "tin tiền hơn tin khoa học" lại dẫn đến những cú ngã ngựa đau đớn.
Cái bẫy "Giá trị thặng dư tự thân" vs. "Giá trị bơm thổi" Kỳ vọng đúng (Dựa trên khoa học kinh tế): Một cây cầu hay con đường chỉ thực sự có giá trị khi nó kết nối hai điểm có nhu cầu giao thương thật. Nếu dân cư có công ăn việc làm, họ sẽ di chuyển qua cây cầu đó để tạo ra giá trị. Lúc này, cây cầu là công cụ tăng năng suất lao động.
• Kỳ vọng sai (Dựa trên bánh vẽ): Nếu cây cầu được xây bằng tiền "huy động" (tiền của chính nhà đầu tư) nhưng dẫn vào một khu đất không có hoạt động kinh tế, không có người ở, thì đó là một "tài sản chết". Bạn đang dùng 10 đồng của mình để mua lại 1 đồng tiện ích mà họ làm cho bạn, trong khi 9 đồng kia đã "bay màu" vào túi chủ dự án hoặc trả nợ.
Nhiều chủ dự án hiện nay vận hành theo mô hình Ponzi trá hình. Họ dùng đòn bẩy tài chính để mua đất, sau đó hứa hẹn đủ thứ để lôi kéo nhà đầu tư nộp tiền (cũng bằng tiền vay ngân hàng - Margin). Khi dòng tiền mới không đổ về kịp để trả lãi và xây dựng "lời hứa", hệ thống sụp đổ.
Bạn tin vào vẻ hào nhoáng (siêu xe, văn phòng sang trọng, những buổi mở bán hoành tráng) mà quên mất không soi vào Báo cáo tài chính hoặc Nguồn thu thực tế của họ. Đó chính là sự thiếu hụt về tư duy khoa học trong đầu tư.
Đầu tư BĐS mà chỉ dựa vào lời hứa là đang đầu tư vào "Ý thức" (niềm tin của đám đông). Còn đầu tư khoa học là nhìn vào "Vật chất":
• Mật độ dân số thực.
• Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp/văn phòng xung quanh.
• Hạ tầng đã hiện hữu hay mới chỉ là "quy hoạch 1/500" trên bàn giấy.
Khi bạn gặp môi giới:
1. "Sắp có quy hoạch...": Sắp là bao giờ? Nếu chưa có quyết định phê duyệt 1/500 và cắm mốc thực địa, hãy coi như nó không tồn tại.
2. "Chỗ này tiềm năng lắm, sắp tới tập đoàn X về đầu tư": Tập đoàn X có ký biên bản ghi nhớ chưa? Hay chỉ là tin đồn để thoát hàng?
3. Cam kết lợi nhuận 10-12%: Tiền đó ở đâu ra? Thường là họ nâng giá bán lên 30% rồi lấy chính tiền của bạn trả lại cho bạn trong 2 năm đầu. Sau đó thì... "hết phép".
Tiêu chí "Nguồn gốc hạ tầng" (Tiền đâu mà xây?) đây là mấu chốt để biết mình có bị "luộc" tiền hay không.
• Hạ tầng công (Vốn ngân sách): Kiểm tra xem con đường, cây cầu đó có nằm trong Kế hoạch đầu tư công trung hạn của tỉnh/thành phố không? Nếu có trên cổng thông tin chính phủ, đó là kỳ vọng đúng.
• Hạ tầng dự án (Vốn doanh nghiệp): Nếu chủ đầu tư hứa xây, hãy soi Báo cáo tài chính của họ (nếu là công ty niêm yết). Tổng nợ vay/Vốn chủ sở hữu là bao nhiêu? Nếu họ đang nợ đầm đìa, tiền bạn nộp vào sẽ ưu tiên trả lãi ngân hàng trước khi đổ một viên gạch xuống mặt đường.
Nếu giá nhà ở khu vực đó là 5 tỷ, nhưng thu nhập bình quân của dân cư xung quanh chỉ là 15 triệu/tháng. Họ cần 30 năm không ăn uống để mua nhà của bạn. Đó là một thị trường đầu cơ thuần túy – nơi người ta chỉ lừa nhau bằng lời hứa.
Đây là thước đo chuẩn xác nhất để chống lại các cơn ngáo giá.
• Công thức 5%: Nếu giá trị căn nhà là 10 tỷ, nó phải cho thuê được ít nhất 40-50 triệu/tháng (tương đương 5-6%/năm).
• Kết nối với lãi suất: Nếu bạn cho thuê chỉ được 2% (20 triệu/tháng) trong khi lãi suất ngân hàng là 14%, thì cái nhà đó đang "ăn" vào túi bạn mỗi ngày. Kỳ vọng tăng giá lúc này là kỳ vọng ảo để bù đắp cho sự yếu kém về dòng tiền.
Riêng Đà Nẵng- Hội An thì giá nhà đất đã đi trước đà tăng đến 50-100% ngay từ cách đây 4 tháng rồi, đụng vào kiểu gì cũng dính.
Nó cũng y hệt như việc bạn mua vàng ở đỉnh 5.165 USD sáng nay vì tin vào "lời hứa" chiến tranh sẽ đẩy giá lên vô tận.
• Nếu chiến tranh không xảy ra (dòng tiền thật không đổ vào vì sợ hãi), thì bạn đang đu đỉnh bằng niềm tin.
• Nếu bạn dùng Margin để đánh vàng lúc này, bạn chính là người đang "xây cầu" cho các cá mập chốt lời và đi nhậu
Lời kết "Lỗi tại bạn cả thôi". Trong đầu tư, sự ngây thơ chính là khoản chi phí đắt đỏ nhất.
Ps: Rút cuộc có bắn nhau không… căng não chứ bộ.
Nhận xét
Đăng nhận xét