Kevin Doan: 1.200km metro TP.HCM = Bao nhiêu đất TOD? Bao nhiêu dân?

1.200km metro TP.HCM = Bao nhiêu đất TOD? Bao nhiêu dân?

KTS Tèo - Có vụ gì vậy?

TP.HCM quy hoạch đến 2050 khoảng 1.200km metro, đề xuất mở rộng 1.500km.

Tèo tính theo chuẩn Singapore, bán kính TOD 800-1000m, lấy 1 bên tuyến, đã trừ hiện hữu.

1. Một ga được bao nhiêu đất?

800m: 1,0 km² đất thô. Sau khi trừ hiện hữu: Trung tâm còn 25,1 ha, ngoại ô còn 75,3 ha, đất trống còn 90,4 ha.

1000m: 1,57 km² đất thô. Sau khi trừ: Trung tâm còn 39,2 ha, ngoại ô còn 117,7 ha, đất trống còn 141,3 ha.

FAR trung bình thực tế Singapore là 5. Tối đa là 10.

2. Cả mạng lưới 1.200km

1.200 ga, 30% trung tâm, 70% ngoại ô.

800m: Tổng đất làm được 723 km², bằng 34% diện tích TP.HCM. Tổng sàn FAR 5 là 3,61 tỷ m².

1000m: Tổng đất làm được 1.130 km², bằng 54% diện tích TP.HCM. Tổng sàn FAR 5 là 5,65 tỷ m².

3. Được bao nhiêu căn, bao nhiêu dân?

Chuẩn 90m²/căn, 3,2 người/căn, 60% sàn để ở.

800m: 24,1 triệu căn, ở được 77,1 triệu người.

1000m: 37,7 triệu căn, ở được 120,6 triệu người.

Nếu chia NOXH 20% - Townhouse 30% - Chung cư 50% (30% chung cư cho ngoại):

800m: Việt 65,5 triệu (85%) - Ngoại 11,5 triệu (15%).

1000m: Việt 102,5 triệu (85%) - Ngoại 18 triệu (15%).

4. Kết luận quy hoạch

TP.HCM hiện nay dân số chính thức khoảng 9,5 triệu, thực tế khoảng 13-14 triệu người.

Quy hoạch TOD bán kính 800-1000m cho phép:

Max lý thuyết FAR 5: 77 - 120 triệu dân

Max kịch bản FAR 10: 154 - 241 triệu dân

Khả thi nếu chỉ lấp đầy 15% quỹ đất: 11,5 - 18 triệu dân

Tức là quy hoạch hiện tại cho phép TP.HCM mở rộng quy mô dân số tối đa gấp 8 - 12 lần so với hiện nay. Vấn đề không phải là thiếu đất, mà là không bao giờ lấp đầy nổi nếu làm dàn trải.

Kevin Doan

Kiến trúc - Quy hoạch - Đầu tư