Thread 'chuchieuu': MỚI THUÊ HƠN 3 TUẦN, BỎ VÀI TRĂM TRIỆU SỬA NHÀ, CHỦ NHÀ ĐÃ BÁN

MỚI THUÊ HƠN 3 TUẦN, BỎ VÀI TRĂM TRIỆU SỬA NHÀ, CHỦ NHÀ ĐÃ BÁN.

Mấy ngày nay Chiệu đang theo một case mà càng đọc lại hợp đồng càng thấy một điều khá đáng sợ: có những rủi ro lúc ký mình tưởng đã khóa rồi, nhưng tới ngày sự việc thật sự xảy ra mới biết cái khóa đó chưa chắc đã đủ chặt.

Hợp đồng này được ký vào giữa cuối tháng 7, thời hạn thuê 6 năm. Bên thuê nhận mặt bằng xong gần như bắt tay vào thi công ngay, cải tạo lại toàn bộ để chuẩn bị đưa mô hình vào hoạt động.

Tiền đã bỏ vào vài trăm triệu, công trình vẫn còn dang dở, nhân sự chưa vận hành, cửa hàng chưa khai trương và doanh thu tất nhiên vẫn bằng 0. Mới hơn 3 tuần thì bên thuê phát hiện chủ nhà đã bán căn nhà cho người khác. Điều đáng nói là chủ mới lại nhất quyết không muốn tiếp tục cho thuê.

Tới đây Chiệu mới quay lại đọc thật kỹ từng dòng trong hợp đồng mà người anh này đã ký với chủ nhà

Thật ra hợp đồng không phải không có điều khoản bảo vệ bên thuê.

Có một đoạn ghi khá rõ rằng trong thời hạn thuê, nếu căn nhà thay đổi chủ sở hữu thì bên cho thuê phải bảo đảm chủ mới kế thừa và tiếp tục thực hiện toàn bộ hợp đồng đã ký. Nếu không làm được thì được xem là bên cho thuê vi phạm. Đọc tới đây thì cảm giác cũng khá yên tâm. Nhưng vấn đề chỉ bắt đầu lộ ra khi kéo xuống phần bồi thường.

Hợp đồng quy định nếu chủ nhà vi phạm thì phải hoàn lại tiền cọc, hoàn lại phần tiền thuê đã thanh toán nhưng chưa sử dụng và bồi thường phần chi phí mà bên thuê đã đầu tư vào mặt bằng. Nghe qua rất hợp lý. Nhưng ngay phía sau lại có hai điều kiện rất quan trọng: chi phí đầu tư phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ và chỉ những hạng mục đã được chủ nhà chấp thuận bằng văn bản mới được tính.

Đây là lúc một điều khoản tưởng đang bảo vệ mình bắt đầu lộ ra khoảng trống.

Thực tế thi công ngoài thị trường không phải khoản nào cũng ngay lập tức có một bộ hồ sơ đẹp như kế toán mong muốn. Có đội thi công vừa nhận tiền đợt một, có hạng mục đang làm dở, có phần chủ nhà biết rõ, nhìn thấy mỗi ngày, thậm chí hai bên đã trao đổi với nhau từ đầu nhưng chưa chắc tồn tại một văn bản riêng ghi rõ: “Tôi đồng ý cho anh đầu tư hạng mục này.”

Lúc mọi chuyện còn vui vẻ thì ít ai nghĩ vài dòng xác nhận đó quan trọng.

Nhưng tới ngày có tranh chấp, câu hỏi sẽ không còn là “chủ nhà có biết tôi đang xây hay không?”, mà thành “anh có chứng minh được chủ nhà đã chấp thuận việc này bằng văn bản hay không?”. Hai câu đó nghe gần giống nhau, nhưng khi bước vào hợp đồng thì khoảng cách rất xa.

Chưa hết. Hợp đồng còn loại khỏi phần chi phí đầu tư được bồi thường khá nhiều khoản như quảng cáo, khai trương, nhân sự, hàng hóa, máy móc, thiết bị. Phần xây dựng được tính bồi thường thì lại áp dụng khấu hao 18% mỗi năm.

Tức là ngay cả khi có cơ chế bồi thường, cách xác định giá trị còn lại vẫn phải đọc rất kỹ chứ không thể nhìn thấy chữ “bồi thường chi phí đầu tư” rồi mặc định rằng toàn bộ số tiền mình đã bỏ ra sẽ được hoàn lại.

Nhưng Chiệu thấy đau đầu nhất lại nằm ở khoản bồi thường doanh thu. Hợp đồng quy định nếu bên cho thuê vi phạm thì sẽ bồi thường thêm 10% doanh thu trung bình 6 tháng gần nhất, với mức doanh thu làm căn cứ tối đa là 1 tỷ đồng.

Công thức này nghe khá ổn nếu cửa hàng đã hoạt động được một hai năm. Nhưng case hiện tại thì sao? Mới thuê hơn 2 tuần, còn đang xây, chưa khai trương, chưa có khách, doanh thu bằng 0. Vậy “doanh thu trung bình 6 tháng gần nhất” lấy ở đâu? Thậm chí nếu cửa hàng đã mở được 3 hoặc 4 tháng rồi xảy ra chuyện thì cách tính 6 tháng đó cũng bắt đầu phát sinh câu hỏi.

Đến đoạn này Chiệu mới nhận ra một cách đọc hợp đồng mà trước đây mình chưa để ý nhiều: đừng chỉ hỏi hợp đồng có điều khoản bồi thường hay không, hãy hỏi điều khoản đó có tính được tiền trong đúng kịch bản mình đang gặp hay không.

Một điều khoản nhìn trên giấy có thể rất mạnh, nhưng tới ngày cần kích hoạt lại gần như không tạo ra được giá trị bảo vệ thực tế.

Ví dụ bên thuê bỏ 500 triệu để cải tạo mặt bằng, chưa kịp khai trương thì bị lấy lại nhà.

Nếu phần bồi thường dựa vào doanh thu thì doanh thu lúc đó bằng 0. Nếu phần đầu tư yêu cầu đủ hóa đơn, chứng từ thì những khoản chưa hoàn thiện hồ sơ bắt đầu có rủi ro. Nếu chỉ những hạng mục được chủ nhà “chấp thuận bằng văn bản” mới được tính thì những phần đã đồng ý miệng, nhắn tin không rõ hoặc để bên thuê tự triển khai lại trở thành một câu chuyện chứng minh khác.

Và còn một chỗ Chiệu thấy nhiều người rất dễ nhầm: hoàn lại tiền cọc không phải là bồi thường.

Tiền cọc vốn là tiền của bên thuê. Hoàn lại phần tiền thuê chưa sử dụng cũng không hẳn là bồi thường, vì đó là khoản tiền mình đã trả nhưng không còn được sử dụng mặt bằng tương ứng. Phần thật sự phải đủ sức bảo vệ người thuê nằm ở phạt vi phạm, giá trị đầu tư chưa thu hồi, chi phí tháo dỡ, di dời và những thiệt hại thực tế phát sinh vì mặt bằng bị lấy lại trước hạn.

Với một hợp đồng 6 năm mà bên thuê phải bỏ vài trăm triệu ngay trong những tuần đầu tiên, thứ cần khóa không chỉ là chuyện “chủ nhà có được bán nhà hay không”. Chủ nhà vẫn có thể bán.

Điều quan trọng hơn là nếu bán thì chủ mới có tiếp tục hợp đồng không; nếu chủ mới từ chối thì trách nhiệm quay về ai; phần đầu tư được chứng minh bằng những loại hồ sơ nào; những hạng mục nào được xem là chủ nhà đã đồng ý; nếu cửa hàng chưa khai trương thì cơ chế bồi thường sẽ được tính bằng cách nào; và quan trọng nhất, số tiền phải trả khi phá hợp đồng có đủ lớn để bên vi phạm phải thật sự cân nhắc trước khi làm hay không.

Case này hiện vẫn đang được các bên xử lý nên Chiệu chưa muốn kết luận ai đúng ai sai. Nhưng nó khiến Chiệu nhìn lại một chuyện mà người thuê mặt bằng rất dễ dành sai sự ưu tiên.

Mình có thể ngồi thương lượng cả buổi để giảm được 1–2 triệu tiền thuê mỗi tháng, xin thêm 15 ngày hay một tháng sửa chữa miễn phí tiền thuê. Nhưng lại dành quá ít thời gian cho một câu hỏi có thể quyết định cả dự án:

Nếu ngày mai chủ nhà đổi ý, mình sẽ mất bao nhiêu?

Với những mặt bằng phải đầu tư lớn, có lẽ đây mới là câu hỏi nên được đặt ra trước khi đặt bút ký.

Giá thuê quyết định mình lời được bao nhiêu khi mọi chuyện thuận lợi. Còn điều khoản hợp đồng quyết định mình mất bao nhiêu khi mọi chuyện không còn thuận lợi nữa.