Mình thấy nhiều bạn có đất ở các thành phố tỉnh cũ dạo này hay hỏi: Khi nào thì giá đất lên lại? Mình nghĩ đổi cách hỏi thì dễ tìm đáp án hơn. Cách hỏi mới là: Đến lúc mình bán, ai sẽ là người mua? Với câu hỏi này thì mình thấy danh sách người mua đang ngắn đi rất nhanh.
.
Giá đất thành phố tỉnh lẻ xưa nay đặt trên một giả định ít ai nói thành lời, là luôn có một lớp người hưởng lương ngân sách đỡ giá. Lớp ấy thu nhập đều, phải ở gần cơ quan, năm nào cũng có người mới thế chỗ. Mà thu nhập của họ chưa bao giờ chỉ nằm ở bảng lương. Ở tỉnh lẻ, đây là nhóm có sức mua mạnh nhất, nên giá một lô đất đẹp lâu nay được định theo túi tiền của chính họ.
(Hùng và Nhung . Seri Đồng hồ Nhà Đất)
.
Người mua thứ nhất chính là lớp ấy. Nhưng vừa bị cắt giảm mạnh mẽ.
Sau sắp xếp, biên chế cấp tỉnh giảm 18.449 người, cấp xã giảm khoảng 110.000, thêm hơn 120.000 người hoạt động không chuyên trách ở xã kết thúc hoạt động. Tính tới cuối tháng 10 năm ngoái, cả nước đã có 146.847 người nghỉ việc theo chế độ.
Thành phố Hòa Bình cũ và Tam Kỳ cũ là hai ví dụ trực quan nhất. Trung tâm tỉnh chuyển đi, kéo theo lớp cán bộ và cả hệ thống trụ sở doanh nghiệp. Mình trực tiếp chứng kiến chứ không phải suy đoán.
.
Lực mua thứ hai tới từ chênh lệch dịch vụ giữa trung tâm tỉnh và xã huyện xa.
Từ ngày 1/7/2025, cả nước không còn cấp huyện, 696 đơn vị kết thúc hoạt động, trong đó có 85 thành phố thuộc tỉnh. Thủ tục chuyển hết về xã phường, không ai còn phải lên trung tâm tỉnh nữa. Trường học, bệnh viện, công viên cũng đang đồng đều dần trong tỉnh. Chênh lệch chất lượng sống giờ chỉ còn rõ khi so tỉnh nhỏ với thành phố trực thuộc trung ương.
.
Người mua thứ ba là lớp trẻ trong tỉnh. Lớp này mình gạch nhanh nhất, vì chính họ đang đi ngược lại, về các thành phố trực thuộc trung ương, nơi có việc làm và trường đại học.
.
Còn một người mua thứ tư ít ai gọi tên. Chỗ này mình không có số liệu, chỉ có quan sát, nên xin đặt xuống như một suy đoán riêng.
Đất tỉnh lâu nay là chỗ trú tốt cho dòng tiền không muốn bị hỏi tới. Đứng tên người quen, để đó vài năm, không kê khai, không ai kiểm tra, mà vẫn tăng nhanh hơn lạm phát. Vàng phải cất trong nhà, gửi ngân hàng thì để lại dấu vết, còn thửa đất ở tỉnh vừa kín vừa sinh lời.
Nhưng Nghị quyết 21 ngày 28/7 đặt hạn hết năm 2026 hoàn thành cơ sở dữ liệu số về đất đai, và tới 30/7 cả nước đã đồng bộ khoảng 72,7% số thửa. Khi mỗi thửa có một mã định danh, câu hỏi ai đứng tên bao nhiêu thửa ở bao nhiêu tỉnh là thứ tra vài giây là ra.
.
Gạch bốn cái tên rồi, mà thị trường vẫn còn một cơ hội cuối. Nó nằm ở chỗ người mua thứ nhất, trước khi rời sân, còn một lần vung tay.
Bộ Tài chính cho biết đã hỗ trợ các địa phương khoảng 128.000 tỷ cho việc sắp xếp, riêng chế độ cho người nghỉ ở cấp xã đã 99.000 tỷ. Phần lớn số đó rơi xuống các tỉnh trong hơn một năm, vào tay người địa phương. Một người ngoài bốn mươi vừa rời cơ quan, cầm số tiền lớn nhất đời mình, sống ở nơi không có kênh đầu tư nào ngoài đất, thì nghĩ ngay tới mảnh thứ hai, thứ ba. Có điều đây là khoản trả một lần, không bao giờ lặp lại.
.
Mình tra số quý gần nhất xem lớp đó tiêu tới đâu.
Báo cáo Bộ Xây dựng công bố ngày 21/8 cho thấy quý II năm nay cả nước chỉ còn 73.438 giao dịch đất nền, bằng 59,9% cùng kỳ năm ngoái. Giá rao bán bình quân giảm khoảng 2,5%. Tồn kho đất nền tại các dự án tăng 25,4% chỉ trong một quý, mà vẫn có 1.735 dự án đang triển khai với 158.917 lô.
Cầu rút đi, giá bắt đầu nhích xuống, mà cung vẫn ra đều. Vì sao lại thế?
.
Mình nghĩ cung ra đều vì tỉnh cần nó ra đều.
Ví dụ Ninh Bình năm 2026 đặt dự toán tiền sử dụng đất 42.402 tỷ, trên tổng thu ngân sách 80.260,8 tỷ. Bảy tháng đầu năm mới thu được 9.126 tỷ, bằng 48,8% cùng kỳ. Hụt một nửa so với năm ngoái, mà chỉ tiêu thì vẫn treo nguyên đó.
Bên đang thiếu tiền cũng là bên nắm quyền phê duyệt. Nghĩa là nguồn cung đất tỉnh không do thị trường quyết định, nó được in ra. Người rao bán một lô cũ không cạnh tranh với hàng xóm. Họ cạnh tranh với máy in.
.
Vẫn còn một lối thoát cũ, là ngồi im mà đợi. Trong trò chơi này, khối người sẵn sàng đợi 30 năm, vì lâu nay đợi có tốn gì đâu.
Có điều chính Nghị quyết 21 yêu cầu nghiên cứu mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang, sao cho giữ đất mà không dùng thì tốn hơn phần lợi từ đầu cơ. Bao giờ thành luật thì mình chưa dám chắc. Nhưng hướng đã ghi trên giấy, và tới lúc nó chạy, mỗi năm ngồi đợi là mỗi năm móc tiền thật ra nộp. Lô đất đổi từ tài sản sang tiêu sản.
.
Điều đáng ngại nhất là mọi thứ không xảy ra cùng lúc. Từng cây cột giữ giá cứ lần lượt sụp, cột này kéo theo cột kia, mà giá thì xuống chậm. Tới khi con số trên thống kê bắt đầu giảm thật thì nền ở dưới đã chẳng còn gì.
#nhungvahung #seridonghonhadat
Nhận xét
Đăng nhận xét