Vn-Index NC: BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT NỔ: CHIẾN THUẬT "BĂM NHỎ RỦI RO" CỦA MỸ VÀ CÚ LỪA BÁN NHÀ TRÊN GIẤY CỦA TRUNG QUỐC (Phần 1)

BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT NỔ: CHIẾN THUẬT "BĂM NHỎ RỦI RO" CỦA MỸ VÀ CÚ LỪA BÁN NHÀ TRÊN GIẤY CỦA TRUNG QUỐC (Phần 1)

- Có những cái bẫy kinh tế, không phát nổ bằng tiếng súng, mà âm thầm siết lấy cả một xã hội, qua từng hợp đồng mua nhà, từng khoản thế chấp, và từng giấc mơ an cư bị thổi phồng thành cơn nghiện tập thể. Trung Quốc là ví dụ điển hình cho cơn nghiện đó, tại quốc gia hơn 1,4 tỷ dân này, bất động sản từng phình lên đến mức, chiếm khoảng 60-70% tổng tài sản hộ gia đình, biến nhà cửa từ nơi để ở, thành chiếc két sắt khổng lồ nhốt chặt mồ hôi, tuổi trẻ, và cả tương lai của nhiều thế hệ. Khi phần lớn của cải xã hội bị khóa cứng trong bê tông, chỉ cần thị trường rung lắc, toàn bộ cảm giác an toàn của hàng trăm triệu người cũng lập tức lung lay theo.

- Nhưng nếu chỉ nhìn Trung Quốc như một ca bệnh đơn lẻ thì chúng ta mới chỉ chạm vào phần nổi của tảng băng chìm. Đằng sau câu chuyện ấy, là cả một mô hình quyền lực tài chính mà ba cường quốc hàng đầu thế giới, gồm Mỹ, Trung Quốc và Nhật Bản đều đã theo đuổi theo những cách khác nhau: một bên dùng tín dụng giá rẻ, để đẩy giấc mơ sở hữu nhà thành động cơ tiêu dùng; một bên bơm bất động sản thành cỗ máy tăng trưởng, và kho chứa tài sản quốc dân; một bên duy trì hệ thống lãi suất thấp kéo dài, để nuôi sống một trật tự nợ nần tinh vi hơn vẻ ngoài của nó rất nhiều.

- Càng đào sâu, người ta càng thấy thị trường nhà đất chưa bao giờ là câu chuyện của gạch đá, mà là trò chơi phân phối rủi ro, chuyển gánh nặng và bảo vệ lợi ích cho những kẻ đứng trên đỉnh kim tự tháp. Vậy khi quả bom nhà đất thực sự phát nổ, ai sẽ là người được cứu trước, và ai sẽ là tầng lớp phải cúi đầu thanh toán hóa đơn đau đớn nhất?

I. Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản đang vay nợ nhà đất kiểu gì?

Hãy tưởng tượng thị trường bất động sản toàn cầu là một sòng bạc khổng lồ. Bước vào sòng bạc này, Mỹ, Trung Quốc và Nhật Bản là ba tay chơi cầm nhiều tiền nhất, nhưng phong cách vay nợ để đánh bạc của họ lại khác nhau một trời một vực.

1. Mảnh ghép thứ nhất: Nước Mỹ và Nghệ thuật "băm nhỏ rủi ro":

- Hãy nhìn vào tay chơi lớn nhất là Mỹ:

+ Cuối năm 2025, GDP danh nghĩa của Mỹ đã lên khoảng 31,4 ngàn tỷ USD đủ lớn để hấp thụ những khối nợ mà nhiều nền kinh tế khác nhìn vào đã thấy choáng. Chính vì cái nền quá lớn đó, nợ bất động sản của Mỹ cũng phình lên ở quy mô hàng chục ngàn tỷ USD.

+ Riêng nợ thế chấp nhà ở loại 1 đến 4 hộ đã đạt 14,77 ngàn tỷ USD. Nếu cộng thêm 2,45 ngàn tỷ USD nợ nhà ở nhiều hộ, 3,96 ngàn tỷ USD nợ bất động sản thương mại, và khoảng 386 tỷ USD nợ thế chấp nông trại, thì tổng nợ gắn với bất động sản của Mỹ đã lên khoảng 21,6 ngàn tỷ USD. Dòng nợ này trải qua hai mạch chính.

(a) Thứ nhất là nợ thế chấp mua nhà của hộ gia đình, chiếm phần lớn nhất với riêng khu vực hộ gia đình gánh khoảng 13,77 ngàn tỷ USD.

(b) Thứ hai là nợ bất động sản thương mại, nơi các tập đoàn và giới đầu tư vay tiền để xây cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, kho bãi, và tài sản cho thuê, với quy mô khoảng 3,96 ngàn tỷ USD.

- Nhìn con số tuyệt đối thì đúng là rất dễ choáng, nhưng tài chính không chỉ nhìn vào con số to đến đâu, mà phải đặt nó trong tương quan đối với quy mô nền kinh tế, và cách rủi ro được xử lý. Nếu so với GDP, tỷ lệ nợ bất động sản của Mỹ vào khoảng 60-80%, nghĩa là rất lớn nhưng chưa đến mức mất kiểm soát. Mỹ nợ nhiều, nhưng vẫn còn sức để gánh.

- Lý do Mỹ giữ được sự bình tĩnh nằm ở bài học của cuộc khủng hoảng 2008. Sau cú sập cho vay dưới chuẩn, Phố Wall hiểu rằng, không thể để ngân hàng ôm nguyên khoản vay suốt vài chục năm.  Vì thế, họ đẩy mạnh chứng khoán hóa, tức là băm nhỏ rủi ro rồi phát tán ra khắp thị trường. Cơ chế này vận hành như sau:

+ Ở nhiều nước, ngân hàng cho bạn vay mua nhà thì ngân hàng đó gần như phải ôm khoản vay ấy suốt 10, 20 hay 30 năm. Nếu bạn mất khả năng trả nợ, cú đấm sẽ giáng thẳng vào bảng cân đối kế toán của ngân hàng.

+ Nhưng ở Mỹ, ngân hàng thường không muốn làm người ôm bom đến phút cuối. Sau khi giải ngân, họ sẽ gom hàng ngàn khoản vay mua nhà có tính chất tương tự lại thành một gói lớn. Gói này sau đó được chuyển hóa thành các loại chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.

+ Từ đây, các khoản vay vốn là những hợp đồng riêng lẻ giữa ngân hàng và người đi vay bắt đầu biến thành hàng hóa tài chính có thể mua đi bán lại trên thị trường.

+ Những gói chứng khoán ấy lại tiếp tục được bán sang các định chế tài chính lớn như Fannie Mae hay Freddie Mac, những tổ chức tài chính có vai trò cực kỳ quan trọng trong hệ thống nhà ở của Mỹ.

+ Sau đó, dòng sản phẩm này còn được chia nhỏ hơn nữa, đóng gói lại, xếp hạng tín nhiệm rồi phân phối cho đủ loại người mua khác nhau, từ quỹ hưu trí, quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm cho đến các ngân hàng và tổ chức tài chính khắp nơi trên thế giới.

+ Người mua lao vào vì thấy có lãi suất, có dòng tiền đều đặn, có vẻ an toàn hơn trái phiếu rác, nhưng lại sinh lời tốt hơn công cụ quá bảo thủ. Kết quả là rủi ro vỡ nợ không còn nằm gọn ở một chỗ, mà bị cắt nhỏ và rải đi khắp hệ thống tài chính.

2. Mảnh ghép thứ hai: Trung Quốc và cỗ máy Ponzi bán nhà trên giấy

- Nếu Mỹ là bậc thầy phân tán rủi ro, thì Trung Quốc lại đi theo hướng gần như ngược hẳn, đó là dồn rủi ro vào các tập đoàn địa ốc khổng lồ.

- Ở thời kỳ đỉnh cao, bất động sản và các ngành liên quan từng chiếm khoảng 1/4 GDP Trung Quốc. Chỉ riêng tổng dư nợ cho vay bất động sản đến cuối năm 2024 đã ở mức 52,8 ngàn tỷ Nhân dân tệ, trong đó 13,56 ngàn tỷ Nhân dân tệ là cho vay phát triển dự án. - Còn nếu nhìn vào khối doanh nghiệp, 46 nhà phát triển bất động sản lớn nhất niêm yết ở Hong Kong và Đại lục vẫn đang gánh tổng cộng khoảng 5,19 ngàn tỷ Nhân dân tệ nợ trong năm 2025, dù con số này đã giảm 17% so với năm 2020.

- Nhưng phần nguy hiểm nhất của thị trường này lại nằm ở mô hình bán nhà hình thành trong tương lai. Nhiều tập đoàn không chờ xây xong mới bán, mà bán ngay từ khi dự án còn nằm trên bản vẽ, hoặc mới chỉ quây tôn và đào móng. Tiền người mua nộp vào lẽ ra phải được dùng để xây chính dự án đó, nhưng trong giai đoạn sốt nóng, không ít doanh nghiệp lại đem dòng tiền từ dự án A quay vòng sang đấu đất cho dự án B, dự án C, hoặc dàn trải sang các mảng ngoài ngành. Khi thị trường còn đi lên, mô hình này vận hành như một cỗ máy bơm niềm tin. Nhưng khi doanh số chững lại, nó lập tức lộ bản chất là một chuỗi tài chính cực kỳ mong manh, nơi dự án sau phải gánh cho lỗ hổng của dự án trước.

- Trung Quốc hiện có khoảng 20 triệu căn hộ đã bán nhưng chưa hoàn thiện, với khoảng trống tài chính để hoàn thành lên tới 446 tỷ USD. Chính quyền cũng phải tung ra cơ chế danh sách trắng và các gói hỗ trợ tín dụng để cứu những dự án dở dang này. Đó là lý do nợ bất động sản ở Trung Quốc không chỉ nằm ở người dân vay tiền mua nhà, mà nằm rất sâu trong bảng cân đối của các chủ đầu tư, và được đảm bảo bằng những căn hộ chưa hoàn thành, thậm chí có lúc chưa thực sự tồn tại dưới dạng sản phẩm hoàn chỉnh. Hậu quả là khi niềm tin sụp đổ, cả chuỗi cung ứng rung chuyển.

- Từ năm 2024-2025, đầu tư bất động sản tiếp tục giảm mạnh, doanh số bán nhà ở suy yếu, còn khởi công mới trong 2 tháng đầu năm 2025 lao dốc tới 29,6%, sau khi đã giảm 23% trong năm 2024. IMF thậm chí còn ước tính việc xử lý triệt để các vấn đề của lĩnh vực này trong vài năm tới có thể tốn số tiền tương đương khoảng 5% GDP của Trung Quốc.