Q Binh Nguyen: GIẢ ĐỊNH ĐÁNG SỢ

 Giả định đáng sợ

Sổ đỏ vẫn đang cắm ngân hàng, tháng nào cũng nai lưng trả lãi, tự dưng một ngày đẹp trời mở Facebook ra thấy dân tình share tin khu mình nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, thì chuyện gì sẽ xảy ra nhỉ?

Ngân hàng sẽ xử lý ra sao? Khoản nợ còn đó ai trả? Tiền đền bù sẽ thuộc về chủ nhà hay chuyển thẳng cho ngân hàng? Và nếu tiền đền bù không đủ trả hết khoản vay thì cuộc đời sẽ đi về đâu…

Theo lý thuyết, khi nhà đất bị thu hồi, người dân muốn nhận tiền đền bù hoặc suất tái định cư cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong khi đó, “sổ đỏ” đang được ngân hàng giữ để bảo đảm khoản vay nên người vay phải thực hiện nghĩa vụ tất toán hoặc có phương án xử lý khoản nợ với ngân hàng trước khi hoàn tất thủ tục nhận bồi thường.

Trong nhiều trường hợp mức giá đền bù không phù hợp với thực tế thị trường. Người dân nhận tiền đền bù thấp hơn nhiều giá trị tài sản nên rất khó đảm bảo khả năng trả nợ. 

Giả định: Mảnh đất trị giá 15 tỷ trên thị trường tự do, khi qua ngân hàng được định giá thận trọng để cấp hạn mức tín dụng 10 tỷ, tương đương tỷ lệ cho vay thông thường là 70% giá trị tài sản bảo đảm.

Đến khi Nhà nước thu hồi đất, do áp dụng khung giá bồi thường theo các tiêu chí hành chính quy định tại thời điểm chi trả, giá trị đền bù giảm xuống còn 5 tỷ đồng. Khoản 5 tỷ đồng này theo nguyên tắc dịch chuyển vật bảo đảm của Bộ luật Dân sự sẽ lập tức bị phong tỏa và trích chuyển thẳng vào tài khoản tổ chức tín dụng để khấu trừ nghĩa vụ nợ ưu tiên.

Kết quả sau khi xử lý dòng tiền đền bù là tài sản gốc đã bị giải tỏa, khoản nợ gốc 10 tỷ đồng tại ngân hàng mới chỉ tất toán được một nửa, 5 tỷ đồng dư nợ còn lại lập tức bị chuyển thành nợ quá hạn. Người vay rơi vào trạng thái mất nhà cư trú, mất tư liệu sản xuất nhưng vẫn nguyên vẹn tư cách một con nợ pháp lý với khoản nợ xấu 5 tỷ đồng trên hệ thống tín dụng quốc gia. Do nghĩa vụ dân sự gắn liền với nhân thân bên vay, tổ chức tín dụng có toàn quyền áp dụng các biện pháp tố tụng để tiếp tục kê biên các nguồn thu nhập hợp pháp hoặc các tài sản khác của người vay cho đến khi thu hồi đủ dòng vốn.

Giả định này chưa hoàn toàn chính xác nhưng cũng sẽ phải đặt ra sự cần thiết phải thay đổi cơ chế áp giá hành chính, đưa giá bồi thường tiệm cận giá trị thị trường. Chỉ khi giá đền bù đạt mức 15 tỷ đồng bằng với giá trị thực tế, dòng tiền phát sinh mới đủ bao phủ toàn bộ nghĩa vụ 10 tỷ đồng tại ngân hàng, giúp triệt tiêu nợ xấu hệ thống, đồng thời để lại khoản dư thừa 5 tỷ đồng cho người dân có nguồn lực tài chính nhằm tái thiết lập chỗ ở và ổn định cuộc sống hậu giải tỏa.

Bởi nhiều người vẫn nghĩ kịch bản xấu nhất là mất nhà. Nhưng thực tế có những trường hợp còn nặng hơn: mất nhà xong vẫn còn ôm thêm một cục nợ lớn.

Thế nên câu chuyện ở đây không chỉ là chuyện quy hoạch hay giải tỏa nữa. Mà là bài toán về cơ chế định giá đền bù. Nếu giá đền bù quá thấp so với giá trị thực tế của tài sản, thì toàn bộ rủi ro cuối cùng gần như dồn hết lên vai người dân. Họ mất nơi ở, mất tài sản tích lũy nhiều năm, nhưng nghĩa vụ tài chính với ngân hàng thì vẫn phải gánh tiếp.

Ở tuổi trẻ còn có thể làm lại. Nhưng nhiều người vay mua nhà bây giờ đã bước sang tuổi trung niên rồi. Mất một căn nhà đôi khi không chỉ là mất tài sản. Mà là mất luôn cảm giác an toàn của cả một đời.. (Trích..)

Q Binh Nguyen