Luật sư Đặng Bá Kỹ: HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ: TỪ BẢN CHẤT ĐẾN TÊN GỌI VÀ SỰ BIẾN TƯỚNG!

HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ: TỪ BẢN CHẤT ĐẾN TÊN GỌI VÀ SỰ BIẾN TƯỚNG!

   Phải nói ngay rằng, “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” - Là một cái tên khá sang chảnh, dù nó không phản ánh đúng bản chất nội dung của loại hợp đồng này. Tuy nhiên, đó không phải là một Hợp đồng vô danh, chỉ là vì một lý do nào đấy, Người ta đã cố tình đặt tên không đúng cho nó mà thôi. Đây là một vấn đề, mà nói đơn giản, thì không quá khó hiểu, nhưng nói phức tạp, cũng khó vô cùng. Xuất phát điểm, đó là một giao dịch hợp pháp, nhưng khi bị biến tướng, lại đầy rủi ro pháp lý. 

   Để cho tất cả Bà con dễ hình dung, Chúng ta hãy xem xét ví dụ sau: Công ty A, là một Chủ thể kinh doanh đa lĩnh vực, trong đó bao gồm cả dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng. Tại Nha Trang, Công ty A sở hữu 50 nhà vườn để cho khách du lịch thuê. Ngoài việc cho khách vãng lai thuê, hiểu nôm na là thuê nghỉ lần nào trả tiền lần đó; Công ty A còn cho thuê trả tiền trước: Ông B ký hợp đồng với Công ty A, mỗi năm Ông B sẽ nghỉ dưỡng 10 ngày, từ ngày 1/6 đến ngày 10/6 hàng năm, và trong vòng 20 năm. Tức mỗi năm chỉ được nghỉ dưỡng 10 ngày, liên tục trong vòng 20 năm như thế. Ông B phải trả tiền trước cho toàn bộ kỳ nghỉ (20 năm), chưa kể các khoản phí duy trì khác. 

    Nó khá lằng nhằng, rối rắm, nhưng “Từ ngôn ngữ Bác học chuyển sang ngôn ngữ Bác Hai” Bà con cứ hiểu đại khái, đây là dạng mua/thuê dịch vụ, thanh toán trước, sử dụng sau; Na ná như nạp tiền điện thoại, với thuê bao trả trước sử dụng sau, không giống y chang, nhưng nôm na vậy. Tại sao, không để đi nghỉ lần nào, sẽ trả tiền lần đó, mà lại trả trước dài hạn như vậy? Vì về lý thuyết, mua trước thì giá rẻ hơn, và chủ động có chỗ hơn, thời khắc cao điểm, không phải lúc nào cũng còn chỗ. Xuất phát điểm, loại hình giao dịch này chỉ có thế, nó hợp pháp, và có những lợi ích nhất định, được hình thành ở Phương tây, rồi du nhập vào Việt Nam. Tuy nhiên, nó dẫn đến biến tướng khi, những Người được chào mua, không hướng đến việc nghỉ dưỡng, mà hướng đến việc mua đi bán lại, nhằm kiếm lời chênh lệch. Na ná như đầu tư chứng khoán, mua cổ phiếu không phải là để hưởng cổ tức, mà chờ giá lên, bán lại kiếm lời.

   “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” – Một cái tên sang chảnh, nhưng xa rời bản chất! Cụm từ “Sở hữu”, khiến người ta lầm tưởng đến việc sở hữu tài sản nhất định nào đó, nhất là khi trong Hợp đồng có nhắc đến cụ thể những biệt thự, căn hộ, nhà vườn, càng khiến người ta mơ hồ, nghĩ về việc sở hữu những bất động sản. Nhưng thực tế, đây là một dạng “Hợp đồng cung ứng dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng phải thanh toán trước” – Là một Hợp đồng dịch vụ, không hơn không kém. Tuy nhiên, Người ta không đặt tên thế, vì nó dài quá, và nghe nó phèn phèn, chẳng đẳng cấp, thượng lưu gì, nên sẽ khó dẫn dụ. Mặc dù vậy, khi có tranh chấp, Tòa án sẽ xét bản chất là thế “Hợp đồng cung ứng dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng phải thanh toán trước”. 

   Do đó - “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” không tạo ra cho Bên mua (Chính xác là Bên sử dụng dịch vụ) bất kỳ một vật quyền nào cả (Không một quyền đối vật nào) – Tức không hề tạo ra quyền sở hữu bất kỳ một tài sản cụ thể nào – Ngoài một trái quyền, tức là được yêu cầu Bên bán (Chính xác là Bên cung ứng dịch vụ) cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Hay nói cách khách, đối tượng của “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” là một dịch vụ nghỉ dưỡng, tạo lập cho Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ một công việc phải làm là cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng cho Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ, chứ không phải là mua bán, chuyển giao một tài sản cụ thể nào. Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ không bán tài sản nào, nên không xác lập cho Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ bất kỳ một quyền sở hữu tài sản nào. 

   Mặc dù, Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ có quyền, về lý thuyết, có thể chuyển giao lại quyền và nghĩa vụ từ Hợp đồng cho một Người khác, và nhận tiền từ Người khác đó, nhưng không phải vì thế mà nó tạo cho Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ trước một quyền tài sản. Không được nhầm lẫn chỗ này. Quyền đòi nợ là một quyền tài sản, vì nó buộc Con nợ phải trả tiền, tài sản cho Chủ nợ. Nhưng trong “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”, thì Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ chỉ có thể yêu cầu Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng, chứ không phải là đòi nợ, nên cái mà Họ chuyển nhượng lại cho Người mua sau, cũng chỉ là quyền yêu cầu này - Mà không phải, không hề là một quyền sở hữu tài sản nào cả. 

   Suy cho cùng, thứ mà Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ nhận được trong “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”, chính là một trái quyền/một nghĩa vụ phải thực hiện công việc không có đảm bảo của Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ. Việc thực hiện nghĩa vụ hoàn toàn phụ thuộc vào uy tín/khả năng của Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ. Và chính vì đây là một loại Hợp đồng song vụ không đồng thời, không phải “Tiền trao cháo múc cả nồi”; Bởi Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ đã thanh toán tiền trước đó cho Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ; Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ chỉ phải thực hiện nghĩa vụ sau đó, thậm chí là rất lâu về sau. Cho nên, việc chuyển nhượng lại kỳ nghỉ, có tính thanh khoản rất thấp, tức là rất khó để tìm được người mua lại. Vì vậy, nếu coi đây là một kênh đầu tư tài chính, thì nó đã xa rời mục đích ban đầu của sự hình thành loại hợp đồng này. 

   Nói tóm lại - “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”, đã có vấn đề ngay từ tên gọi của nó, xét về bản chất, đây chính là loại “Hợp đồng cung cấp dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng phải thanh toán trước”. Đó không phải là hợp đồng mua bán, chuyển giao tài sản, cũng không xác lập quyền sở hữu tài sản thông qua việc thực hiện hợp đồng. Đây là một “Hợp đồng cung ứng dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng phải thanh toán trước”, theo đó Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ phải thanh toán tiền cho Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ, đổi lại nhận được một trái quyền dân sự, là yêu cầu Bên bán/Bên cung ứng dịch vụ phải thực hiện cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng du lịch, theo đúng các thỏa thuận trong Hợp đồng. Bên mua/Bên sử dụng dịch vụ, không tạo lập được bất kỳ một quyền sở hữu tài sản nào, thông qua việc giao kết, thực hiện Hợp đồng này. 

Viết tại Sài Gòn, ngày 10/06/2026 – Luật sư: Đặng Bá Kỹ!